Prima casa, nessuna scorciatoia per usucapione

Chi intende beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per ottenere l’imposta di registro ridotta deve rilasciare le dichiarazioni previste dalla normativa, anche se l’acquisto avviene per usucapione. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4713 del 22 febbraio 2025.

L’agevolazione è disciplinata dalla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa allegata al Dpr n. 131/1986 e richiede il rispetto di specifici requisiti. Tra questi, l’immobile deve trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente (o diventarlo entro 18 mesi) e il contribuente deve dichiarare di non possedere altri immobili con le stesse agevolazioni. In caso di rispetto dei requisiti, l’aliquota dell’imposta di registro è ridotta al 2% anziché al 9%, mentre per gli acquisti soggetti a Iva si applica il 4% invece del 10%.

Nel caso esaminato, due coniugi hanno ottenuto il riconoscimento della proprietà per usucapione con sentenza del Tribunale di Napoli nel 2017. Tuttavia, non avendo rilasciato le dichiarazioni richieste prima della registrazione, l’ufficio ha applicato l’aliquota ordinaria. Sia la Ctp di Napoli che la Ctr della Campania hanno confermato la decisione.

La Cassazione ha ribadito che il beneficio si applica anche agli acquisti per usucapione, ma solo se il contribuente rilascia tempestivamente le dichiarazioni necessarie prima della registrazione della sentenza, confermando precedenti orientamenti giurisprudenziali. L’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito, con la risoluzione n. 25/2012, che la verifica dei requisiti deve avvenire alla data della sentenza di usucapione.