Vendita separata di usufrutto e nuda proprietà: il regime fiscale
L’Agenzia chiarisce: reddito diverso per l’usufrutto, plusvalenza per la nuda proprietà se ceduta entro cinque anni.
Con la risposta n. 133 del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento fiscale applicabile alla vendita separata ma contestuale dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile, da parte di una coppia di coniugi a due diversi acquirenti.
In base alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 al TUIR, l’Agenzia distingue i due atti come autonomi dal punto di vista giuridico e fiscale. Il corrispettivo per la cessione dell’usufrutto è qualificato come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR. La nuda proprietà, invece, genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), e art. 68 del TUIR, se venduta entro cinque anni dall’acquisto, salvo le esclusioni previste (es. abitazione principale o successione).
La posizione dell’Agenzia è in linea con la giurisprudenza della Cassazione, che ha già affermato l’autonomia dei due negozi anche quando stipulati con un unico atto, trattandosi di trasferimenti a soggetti diversi e fondati su una mera volontà delle parti.